Presidentens underskrift enligt lagen om omvandling av rätten till evig nyttjande av mark som utvecklats för bostadsändamål till rätt till markägande bekräftade vad som har sagts i flera år. Från och med den 1 januari 2019 blev ägare av lägenheter i flerbostadshus och enfamiljshus byggda på mark som sattes i evig nyttjande äntligen deras ägare. Vad är evig nyttjanderätt och hur har situationen för invånarna förändrats med ankomsten av det nya året?
Vad är evig nyttjanderätt?
Evig nyttjanderätt är en av de tre typerna av äganderätt, förutom äganderätt och begränsad äganderätt (nyttjanderätt, lättnad, pant, kooperativ äganderätt till lokaler och inteckning). Dess väsen består i att ge fastigheter som ägs av statskassan eller lokala myndigheter för användning till en fysisk eller juridisk person under en period av 99 år. Endast i särskilda fall som motiveras av ett ekonomiskt syfte är det möjligt att sätta marken i evig nyttjanderätt under en kortare period (men inte mindre än 40 år).
Evig användning är en mellanhand mellan äganderätt och begränsad äganderätt. Det ärvs, och den eviga brukaren kan dessutom sälja den, ladda den och kasta den på ett annat sätt. Det gäller emellertid själva marken och inte byggnaderna uppförda på den. Således förblir användare ägare av sina hus och lägenheter, men inte deras tomter.
En sådan specifik struktur är karakteristisk för polsk egendomsrätt, som utvecklades under påverkan av socialistisk ideologi. Evig nyttjanderätt infördes genom lagen av den 14 juli 1961 om markförvaltning i städer och bostadsområden som en garanti för att markfastigheter i städer skulle förbli statlig egendom. För närvarande regleras de av bestämmelserna i del II i civillagen, lagen om fastighetsförvaltning och den senaste lagen om omvandling av rätten till evig nyttjande av mark som utvecklats för bostadsändamål till ägande.
Årlig avgift för evig nyttjanderätt
För ständig nyttjanderätt är skyldigheten att betala två typer av avgifter: den första (engångs) och den årliga (cykliska). Deras belopp bestäms på grundval av fastighetspriset. För den första avgiften är skattesatsen 15-25% av detta värde, medan beloppet för de årliga avgifterna beror på det syfte för vilket fastigheten togs i bruk. När det gäller mark som ges för bostadsändamål är skattesatsen 1% av dess värde.
Evig användning är inte egendom
Trots det faktum att både äganderätten och den eviga nyttjanderätten utgör två typer av sakrättigheter, har ägande en mycket bredare räckvidd och garanterar ägaren större säkerhet över fastigheten.
Både lös och fast egendom kan vara föremål för äganderätten, medan den eviga nyttjanderätten endast är begränsad till mark som ägs av statskassan eller kommunala enheter. Dessutom är äganderätten inte tidsbegränsad, till skillnad från ständig nyttjanderätt, som har en tidsgräns. Även om den kan förlängas med en annan period, kräver det att användaren lämnar in en lämplig ansökan. Den sökande kan dock nekas förlängning på grund av viktigt socialt intresse.
Äganderätten begränsas endast av lagen, principerna om social samexistens och det socioekonomiska syftet med denna lag. Evig nyttjanderätt omfattas dessutom av bestämmelserna i ett avtal som ingåtts i form av en notarialhandling. När allt kommer omkring kräver ägandet inte att du betalar några dispositionsavgifter.
Det första försöket att ta itu med trepartsfördelningen av sakrättigheter
De förordningar som gäller sedan den 1 januari är inte det första sättet att utesluta institutionen för evig nyttjanderätt. Redan 2005. Parlamentet antog en lag som förvandlar rätten till evig nyttjanderätt till ägande. Det visade sig dock dock snart att reglerna inte var anpassade till verkligheten.
Det handlade främst om bestämmelsen om konvertering av mark var platsen för flerbostadshus (främst flerbostadshus). För omvandlingen krävdes samtycke från alla lägenhetsägare som ägde aktier i rätten till evig nyttjande av denna mark. Det räckte därför för en aktieägare att vägra att delta i förslaget för att motverka alla andras planer och hänskjuta ärendet till domstol. Detta tillstånd var grovt orättvist för boende i lägenheterna i flerbostadshus och orsakade att hela omvandlingsförfarandet utvidgades.
Vad förändras det nya förfarandet för att omvandla evig nyttjanderätt till ägande?
Först och främst har beviljandet av evigt utnyttjande mark blivit ett faktum. Detta innebär att både ägare av lägenheter i flerbostadshus (om minst hälften av lokalerna i kvarteret är avsedda för bostadsändamål) och småhus så småningom kommer att få äganderätten till marken under deras lägenhet eller hus och på lika villkor.
Å andra sidan är den mörka sidan av ändringsförslaget skyldigheten att betala transformationsavgiften i 20 år från tidpunkten för behörighet. I praktiken betyder detta att invånarna under de kommande 20 åren fortfarande kommer att behöva betala en cyklisk faktura till samma belopp som värdet på årsavgiften för evig nyttjanderätt. Endast dess namn kommer att ändras.
Men hela värdet på konverteringsavgiften kan också betalas samtidigt. Denna lösning är särskilt fördelaktig för fastighetsägare som ligger på mark som ägs av statskassan. Om de beslutar sig för att betala den totala avgiften under det första året av franchisegivningen kan de dra nytta av så mycket som 60% av rabatten. Men varje år kommer värdet att minska med 10%. Om ägaren emellertid inte får ett intyg om konvertering av evig nyttjanderätt till ägande i slutet av 2019 kommer rabatten att gälla honom fram till februari 2020.
De nya reglerna stärker invånarnas ställning
Ägarrätten är definitivt starkare än den eviga nyttjanderätten och kräver inte förnyelse efter flera dussin år. I år förstärktes rätten för cirka 2,5 miljoner familjer till sina hem och lägenheter avsevärt. Dessutom försvinner skyldigheten att betala årliga avgifter inom högst 20 år.
Wojtek GąciarzEn advokat med stil för att skriva, han hanterar redigering av specialiserade juridiska artiklar som behandlar frågorna om byggrätt och dess andra grenar. På jobbet fokuserar han på läsaren och översätter de komplexa reglerna i polsk lagstiftning till ett enkelt och läsbart språk. Han kombinerar kunskapen och erfarenheten från att arbeta på advokatbyråer med en ständigt utvecklad skrivverkstad och kunskap om att skapa innehåll på Internet.